전세 보증 보험 집주인 동의없이 100%가입하기 (집주인 거부나 부담없이 통보하기)

전세 보증 보험 집주인 동의가 없거나 집주인이 부담된다고 거부한다면 소중한 내 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 없는것일까요? 대부분의 사람들이 전세 보증 보험 가입시 집주인 동의가 없어서 가입을 망설이는데, 이번시간에 집주인에게 동의나 통보없이 가입하는 방법을 확인하시고 전세보증금을 지키세요!

전세 보증 보험 가입시기

안전하게 전세 보증금을 지키고 싶어서 가입하는 상품으로 대표적으로 HUG 전세보증금 반환보증상품이 있습니다. 전세 계약 당시 모르고 있었더라도 전세계약기간의 2분의1이 경과되지 않았다면 서둘러 가입하고 소중한 전세보증금을 100% 지킬 수 있습니다.

전세 보증 보험 가입시기는 신규계약과 갱신계약(재계약)으로 나뉘어집니다.

• 신규 계약시 : 전세계약서 상으로 잔금지급일과 전입신고일 중에서 늦은날로부터 전세계약기간의 2분의 1경과하기 전까지
• 갱신 계약시 : 갱신(재계약)계약서상으로 전세계약기간의 2분의1이 경과되기 전까지

100% 전세보증금을 안전하게 지키고 싶다면, 전세 보증 보험 가입시기부터 꼼꼼히 챙기시기 바랍니다.

집주인 동의가 필요할까?

21년 8월 18일부로 임대사업자로 등록되어 있는 임대인이라면 의무적으로 전세보증보험을 가입해야 합니다. 특히, HUG와 SGI서울보증의 전세보증금 상품은 수도권 7억원 이하, 수도권외 지역 5억원이하일때 가입이 가능하며, 근저당권설정된 주택의 선순위채권이 집값의 60%이하인경우 전세 보증보험 가입이 가능합니다.

다만, 집주인이 임대사업자 등록이 안되어 있는 일반 임대인인 경우 의무가입이 아니기때문에 임차인 입장에서는 전세계약시 전세 보증 보험 가입하기 위해 집주인 동의를 받아야 할까요?

HUG 전세 보증 보험 집주인 동의없이도 가입이 가능하며 이제는 임차인이 HUG와 채권 양도 계약 후 해당 내용을 집주인에게 통보하는 방식으로 집주인 동의가 필요 없습니다.

• 전세 보증 보험 집주인 동의 X
• 전세 보증 보험 가입 후 집주인 통보 O
• 단, 임대인의 확인 또는 사인이 필요한 경우가 있을 수 있음.
• 공인중개사를 통해 전세 계약시 중개사에게 사전에 보증 보험 가입을 원한다고 이야기하면 자연스레 집주인에게 이야기 후 전세 보증 보험 가입 가능.
• 집주인 동의는 필요없으나, 가입 후 집주인에게 통보되는 방식으로 변경됨.

이제는 전세 보증 보험 집주인 동의가 필요없다고 마구잡이식으로 가입신청하는것보다 사전에 약간의 협의 또는 통보를 하고 진행하는것이 실제로 분쟁을 막을 수 있는 방법입니다.

하지만, 임대인이 전세 보증 보험 가입을 거부한다면 어떻게 되는지 아래에서 확인해 보겠습니다.

집주인이 거부하면?

주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI), 그리고 한국주택금융공사(HG)에서 전세 보증금을 보호하기 위해 전세 보증 보험상품을 제공하고 있으나 3군데의 회사 가입 조건이 모두 다릅니다.

당연히 임차인 입장에서는 전세 보증 보험을 무조건 가입하는것이 유리한데, 집주인 거부로 인해서 전세 보증 보험상품에 가입하지 못하게 될 수도 있을까요?

위에서도 확인해 보았듯이 전세 보증 보험은 집주인 동의가 필요 없기때문에 집주인이 거부할 수도 없습니다. 다만, 임대인의 귀책사유(거절사유)등이 발생하는 경우 전세 보증 보험 상품에 임차인이 가입을 할 수 없는 경우가 발생 할 수 있기에 계약 전에 반드시 특약을 기재하는것을 추천드립니다.

전세 계약전에 공인중개사에게 아래와 같은 특약을 넣어달라고 꼭 말하고 계약을 하는것을 추천드립니다.

• 임대인의 귀책사유로 인하여 전세보증보험상품 가입이 불가능하게 되는 경우 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 무효로 하기로 한다.
• 위 특약 한줄을 넣게 되면 임차인 입장에서 전세 보증 보험상품을 임대인의 거절 사유로 인해서 가입불가능하게 되는경우 지불한 계약금을 그대로 돌려받을 수 있는 안전장치가 되는것입니다.

위 특약이나, 전세 보증 보험 집주인 거부하면 그집이 아무리 마음에 들더라도 계약을 하지 않는것을 추천드립니다.

집주인 부담하는 비용은?

전세 보증 보험 집주인 부담은 임대인이 주택임대사업자에 해당하는 경우 의무이기때문에 무조건가입해야 합니다. 다만, 집주인이 부담하는 전세 보증보험료 비율때문에 꺼려하는 경우가 실제로 많습니다.

만약, 전세 보증 보험료가 100만원인 경우 임대인은 75만원, 임차인은 나머지 25만원을 부담하게 됩니다. 즉, 전세 보증 보험 집주인 부담비율은 75%입니다.

하지만, 집주인이 주택임대사업자가 아닌 일반 임대인인 경우에는 집주인 부담비율이 달라집니다.

일반 임대인일 경우 전세 보증 보험 집주인 부담하는 비율이 0원이며, 일체의 부담을 하지 않고 임차인이 전세보험료를 부담하게 됩니다.

• 임대인이 임대사업자일 경우 : 집주인 부담75% , 임차인 부담 25%
• 임대인이 임대사업자가 아닌 경우 : 집주인 부담 0% , 임차인 부담 100%

3군데 회사의 전세 보증료율은 아래와 같습니다.

1. HF 전세지킴보증 보증료율 : 연 0.04%로 전세보증금이 2억인 경우 연8만원
2. HUG 전세보증금반환보증료율 : 연 0.115~0.154%
3. SGI서울보증보험 보증료율 : 연 0.192~0.273%로 가장 높은 보험요율 적용!!

전세 계약 전에 임대인이 임대사업자라면 전세 보험료를 집주인 부담비율이 높기때문에 집주인 동의가 필요 없더라도 사전에 집주인에게 통보하거나 협의하고 진행하는것이 분쟁을 막을 수 있기에 추천드리는 방법입니다.

만약, 전세 보증보험료가 걱정된다면 할인 받는 방법을 확인하시기 바랍니다.

집주인에게 불이익이 있나?

전세 보증 보험상품을 가입하면 집주인에게 불이익이 있지는 않을까 고민되서 선뜻 말을 못하고 가입하지 못하는 경우가 있습니다. 정말로 전세 보증 보험 집주인 불이익이 있을 수 있을까 확인해 보겠습니다.

우선, 전세 보증 보험상품은 근저당권설정의 개념이 아니라 전세 보증금을 돌려주어야 하는 반환 채권을 임차인에게서 각각의 보증회사가 양도받는것입니다.

그렇기에 집주인 동의도 필요없도 집주인 통보방식으로 전세 보증 보험 가입이 가능한것입니다.

• 전세 보증 보험 집주인 불이익 없다.
• 보증기관은 전세보증금 반환채권만 양도받는 개념.
• 집주인 입장에서는 전혀 불이익 없으며 손해가 없음.

중간에 집주인 바뀌면?

전세 보증 보험 집주인 바뀌면 중간에 다시 계약서를 쓰고 보증보험사에 연락해야 할까요?

HUG 전세 보증 보험 집주인 변경시 보증보험사에서 임대인이 변경되었다고 연락이 오게됩니다. 다만, 집주인 변경시에 임차인에게 통지하는것은 의무가 아니기때문에 임차인 입장에서는 중간에 전세 보증 보험 집주인 변경시에도 알 수 가 없습니다.

하지만, 집주인이 바뀌면 연락오는 권리조사업체(주)리파인에서 연락이 오게되면 변경된 집주인 정보를 제공하고 보증보험조건을 변경할 수 있습니다.

3가지 방법을 통해서 전세 보증보험 조건을 변경하세요!

1. 권리조사업체 리파인에서 연락이 오면 새 집주인 정보변경 요청한다.
2. 은행에서 전세보증보험 가입시 해당 은행에 방문하여 집주인 변경 신청 요청한다.
3. 임차인 신분증, 새 집주인 소유권등기부 등본, 새 집주인과 작성한 전세계약서를 지참하여 제출한다.

만약 전세 보증 보험 집주인 바뀌면 위 3가지 방법에 따라서 새로운 집주인 정보를 등록하시고 전세보증금을 보호받으실 수 있습니다.

은행에서 새로운 집주인과의 계약서에 확정일자를 새로 받으라고 하는 경우

기존 집주인과의 계약을 그대로 새 집주인이 승계하는것이기 때문에 임차인 입장에서는 처음 집주인과 계약서에 확정일자를 받아 둔 경우라면 그대로 두시면 됩니다.

은행에 방문하여 물어보면 간혹 변경된 집주인과의 계약서에 확정일자를 새로 받으라고 하는경우가 있는데, 그렇게 되면 선순위가 변경되므로 임차인의 전세보증금 우선배당순위가 밀리게 됩니다. 즉, 확정일자를 새로 받지 말고 그대로 두시면 됩니다.

• 중간에 집주인 바뀌면 확정일자 새로 받지 말것.
• 기존 집주인과의 계약서에 확정일자가 되어 있으면 그대로 유지됨.
• 변경된 새 집주인과의 계약서에 확정일자를 새로 받으면 우선배당순위가 밀리게 됨.

집주인 사망시 보증금?

만약, 전세 보증 보험 집주인 사망시에도 보증금을 돌려받는 방법이 있을까요? 우선, 전세 보증 보험 가입이 된경우와 미가입된 경우로 나뉘어 전세 보증금을 돌려 받기위한 작업을 진행 할 수 있습니다.

• 전세 보증 보험 가입시 : 상속인에게 계약 종료 통보 – 상속인에게 임차권 등기 신청 – HUG에 보증이행청구 – HUG의 보증이행심사 – HUG에게 보증금 반환받기
• 전세 보증 보험 미 가입시 : 상속인에게 계약 종료 통보 – 상속인에게 임차권등기 신청 – 상속인 중 한명에게 전세금 반환지급명령 신청 – 상속인 이의신청 없는경우 강제집행 – 이의신청 있는경우 반환청구 소송 진행

위 2가지 방법을 통해서 전세 보증 보험 집주인 사망시에 안전하게 전세 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 다만, 전세 보증 보험에 미리 가입이 되어 있다면 소송없이 빠른 시일내에 HUG로부터 대신하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

그렇기 때문에 반드시 집주인 동의없이도 가입가능한 HUG 전세 보증 보험 가입을 하고 전세 보증금을 지키세요!

이것도 모르면 하지마세요.

● 전세계약 전 모르면 보증금 날아간다.

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