전세 세입자 나갈때 복비해결 방법

전세 세입자가 나갈때 복비는 누가 내는것이 정당할것인가 확인해보도록 하겠습니다. 전세계약이 끝나기전에 나가는 경우와 전세계약이 만료되어서 나가는 경우 확인해야 하는 사항을 체크하시기 바랍니다.

복비문제해결 방법을 확인해보도록 하겠습니다.

전세 세입자 나갈때 복비해결 방법

목차

전세 계약

전세 계약이란, 우리나라에서만 발달한 계약의 일종으로 보증금만 임대인에게 지불하고 전세계약서를 작성하고 계약기간동안 거주하다가 계약이 만료되면 다시 보증금 전액을 돌려받고 나오는 임대차계약 중 일부입니다.

임차인 입장에서는 매월 임대료를 지불하지 않기때문에 부담없고, 전세계약이 만료되면 처음 지불했던 보증금 전액을 돌려받기때문에 무료로 살다가 나오는것처럼 느낄수 있어 우리나라에서는 전세계약이 활성화 되어있습니다. 반대로 임대인 입장에서는 갭투자를 통해서 시세차익을 노리기위해 전세 세입자를 구하게 되거나 전세 보증금을 계약기간동안 다른 투자처에 투자해 자금을 불리는 용도로 사용하기 위해서 전세 세입자를 받게됩니다.

다만, 부동산 시세보다 높은 전세보증금을 지불하고 전세계약을 하게된경우 경매등이 실행되어 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받을수 없기때문에 전세계약서 작성전에 반드시 부동산 시세를 알아보시고 현명하게 지불하셔야 합니다.

전세 세입자가 나갈때 복비문제

  • 월차임을 지불하지 않고 보증금만 임대인에게 지불하고 계약
  • 계약 만료시 보증금을 전액 다시 돌려받고 임차인은 퇴거
  • 전세계약시 부동산 시세보다 현저히 높은 전세보증금은 지불하지 않아야 위험감수

전세 세입자가 나가는경우에는 크게 2가지 경우가 있습니다. 첫번째는 전세계약이 만료되어 나가는 경우와 두번째로는 전세계약 만료전 개인적인 사정으로 어쩔수 없이 나가는경우가 생기는데 이때 중개보수 즉, 복비문제때문에 임대인과 많은 마찰이 생기게 됩니다.

2가지 경우에 복비문제를 살펴보겠습니다.

계약이 만료되고 전세 세입자가 나갈때

전세세입자가 전세계약 2년만기를 모두 채우고 나가게 되는경우 빈집이 될것이며, 이때 공인중개사에게 전세세입자를 찾아달라고 의뢰를 임대인이 하게됩니다. 임대인은 국토해양부 법제처가 해석한 중개의뢰인에 해당되게 됩니다.

중개의뢰인이란, 공인중개사에게 새로운 임대차계약에 대한 중개를 의뢰하는 당사자를 뜻하므로 전세계약이 만료되고 전세세입자가 나가고 새로운 임차인을 구해달라고 중개의뢰를 한 임대인이 중개보수 즉 복비를 부담하게 되는것입니다. 통상적으로 계약이 만료되고 나갈때는 전세세입자는 보증금을 안전하게 회수하는것만 생각하시면 됩니다.

  • 중개수수료(복비)는 중개의뢰인이 지불
  • 계약 만료시 중개의뢰인은 임대인

즉, 임대인이 복비를 지불해야 하는것입니다.

계약 만료 전 전세 세입자가 나갈때

전세계약 만료전 세입자가 나갈때 중개의뢰인이 누가 되는지 살펴보겠습니다.

국토해양부는 임대차계약 기간 만료전에 공인중개사에게 새로운 임대차 계약에 대해 중개를 위뢰하는 경우 그 임차인이 중개수수료 즉, 복비를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 해석을 했습니다.

즉, 전세계약 만료전이라도 새로운 계약을 진행하는 주체는 임대인과 새로운 임차인일것이며, 전세 세입자가 나갈때는 전세계약 만료전이라도 중개수수료(복비)를 지급할 의무가 없는 것입니다. 2가지 사항 모두 중개의뢰인은 임대인이 되는것입니다.

하지만, 현실적으로 보증금을 안전하게 돌려받고 나가야하는 전세세입자 입장에서 전세계약이 만료전이기때문에 임대인입장에서도 보증금을 다시 돌려줄 의무가 발생하지 않으므로 개인적인 사정으로 나가야하는 전세세입자가 통상 복비를 지불하면서 중개의뢰를 맡기게 되는것입니다.

  • 전세 계약 만료 전이라도 세입자가 중개보수를 지급할 의무는 없음
  • 임대인 또한 보증금을 돌려줄 의무가 발생하지 않음
  • 현실적으로 급한 전세세입자가 중개보수 즉, 복비를 지불하고 새로운 임차인을 구하고 보증금을 돌려받고 퇴거

위2가지 사항을 살펴보면 복비는 임대인이 지불하는것이 맞지만, 계약 만료전의 전세세입자가 급하기때문에 현실에서는 지불하고 나가는것입니다. 물론, 임대인과 협의를 통해서 마찰을 최소화하고 서로 양보할수 있다면 더없이 좋은 선택지가 나올것입니다.

묵시적 갱신시 복비문제

전세 세입자가 살다가 임대인과 세입자 둘다 계약갱신 또는 거절의사표시를 하지 않아서 묵시적갱신이 된경우라면 이야기가 달라질수 있습니다.

임대인이 계약만료 6월~2월전 갱신거절 또는 조건변경 후 갱신등의 의사표시를 통지하지않거나 세입자도 만료전 2월전까지 통지없이 묵시적으로 갱신이 된경우 주택임대차보호법상 전세세입자는 언제든지 계약해지를 임대인에게 통보할수 있습니다.

이때는 계약당시 특약이 없다면 중개수수료 즉, 복비를 임대인이 지불하게 되기때문에 위경우와 다르게 해석할수 있습니다.