전세계약갱신청구권 거부사유를 확인해보도록 하겠습니다. 집을 구하는데 있어서 매달 사라지는 월세를 지급하는 방식보다 우리나라는 전세계약을 통해서 월세를 아끼고, 임대인 입장에서는 전세보증금을 받아서 다른곳에 투자하거나 갭투자를 통해 실제 본인이 투자하는 비용을 최소화하고 시세차익을 남겨 매도하는 방법을 선호하고 있습니다.
이때 전세세입자와 재계약시 매도하려 하거나 5%의 인상액을 받고 전세보증금을 올리고 싶으나 전세계약갱신 청구권을 거부하는 사유가 여러가지가 있습니다. 임대인과 임차인 입장에서 전세계약갱신 청구권 거부사유가 어떤게 있을까요?
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전세계약갱신 청구권
전세계약갱신 청구권이 무엇인지부터 살펴보아야 거부사유를 확인할수가 있습니다. 임대차계약을 통해 거주중인곳에서 단1회 계약갱신청구권을 사용하면 임차인이 계약연장의 의사표시를 통해서 본 전세계약을 연장하는 제도입니다.
아무때나 사용할수 있는것은 아니며, 전세계약기간이 만료되기 1개월에서 6개월전 임대인에게 전세계약갱신의 의사표시를 통해서 전세계약갱신 청구권을 행사할수 있습니다.
- 1회 전세계약을 연장하려고 할때 사용
- 임차인은 임대인에게 계약 만료전 1개월에서 6개월 전 의사표시 해야함
- 임대인 입장에서 새로운 갱신을 통해 진행시 5%이내에서 상향 가능함
- 처음 조건과 동일하게 2년까지 연장 가능
- 전세를 월세 또는 월세를 전세로 전환 요구는 불가하나 임차인의 동의가 있는경우 전세에서 월세 전환 가능
- 갱신 후 2년동안 임대인 중도해지 불가함. 단, 임차인이 원하는 경우 중도해지 가능
- 임차인이 중도해지 원할경우 임대인에게 통보후 3개월이 지난날 효력 발생
- 임대인이 전세계약갱신 청구권 거부를 늦게 확인시 손해배상 청구 가능
- 내용증명 또는 문자등으로 내용을 남기는것을 추천
<주의사항> 20년 12월 이후 계약한경우 묵시적갱신을 통한 계약을 포함하여 계약 만료 2개월에서 6개월 전까지 의사표시를 해야 인정됩니다. 이때 묵시적갱신 또한 1회로 한정하여 전세계약갱신 청구권을 행사할수 있습니다.
전세계약갱신 청구권 거부 사유
임차인이 전세계약갱신 청구권을 행사하였다 하더라도 임대인 입장에서 특별한 거부사유가 없다면 받아들여야 합니다. 다만, 몇가지 거부사유에 해당되는 경우에는 임대인은 임차인의 전세계약갱신 청구권을 거부할수 있습니다.
- 임대인이 해당 집에 들어와 거주하려하거나 가족이 거주하려 하는경우
- 임차인이 월차임이 있는경우 2기이상 미납되었을 경우
- 임대인과 협의 없이 무단 전대차계약을 임차인이 한 경우
- 임차인이 거주중인 집을 심각하게 훼손하였을 경우
- 임대인 동의없이 민박이나 숙박등의 공유등을 임차인이 사용하여 수익을 얻은 경우
- 안전상 철거 또는 장기 수리 , 재건축 및 재개발 대상이 되었을 경우
위에 해당되는 사유가 발생시 원칙적으로 임차인의 전세계약갱신 청구권을 거부할 수 없는 임대인의 입장이지만, 전세계약갱신 청구권 거부사유에 해당되기에 거부할 수 있습니다.
갱신시 5%인상을 임차인이 거절 한 경우
위 전세계약갱신 청구권을 살펴보면 갱신시 임대인은 임차인에게 5%이내에서 상향이 가능하다고 나와있습니다. 실제 현실에서도 갱신을 요구하여 받아들일때 임대인은 5%를 인상하는 경우가 상당히 많습니다.
그렇다면 임차인은 5%를 무조건 받아들여야 할까요? 아니면, 임대인은 5%인상요구에 거절하는 임차인과의 전세계약을 해지할수 있을까요?
- 5% 인상은 임차인의 동의가 없는 경우 불가
- 임대인은 차임 증감청구권을 임차인에게 행사 하여야 함(현재의 임대료가 조세, 공과금, 그밖의 부담증감으로 변동된다는 내용 추가하여 사유 증명
- 전월세 증액 후 1년 뒤부터 증액을 청구 할수 있음
- 임대인이 증감 청구권 행사 사유를 설명하더라도 임차인은 거부 가능
- 5%인상을 임차인이 거부하여도 4년간 거주 가능
- 임차인이 5% 인상에 반드시 응할 이유는 없음
갱신시 5% 인상을 거부한 임차인과 전세계액갱신 청구권 거부를 행사할수 없는것이 임대인의 입장입니다. 임차인에게 5%이내에서 갱신을 하겠다고 차임 증감청구권을 통해서 사유를 설명하더라도 임차인이 싫다고하면 어쩔수 없이 기존의 조건과 동일하게 받아들여 전세계약갱신을 진행하여야 합니다.
사실상 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문에 임대인 입장에서는 5% 증액이 현실에서는 쉽지 않습니다.
손해배상청구 여부
전세계약갱신 청구권을 통해 갱신하려는데 5%인상액을 임차인이 받아들이지 않아서 임대인은 화가나고 이에 거부 사유 중 가족이나 임대인 본인이 직접 해당집에 들어와 살겠다고 이야기 후 갱신거부를 통해서 임차인을 내보내게 되는게 현실입니다.
5%인상이 안되어서 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거부한 경우 2가지로 나뉘는데, 실거주가 사실인 경우와 가짜인 경우로 나뉩니다.
임대인이 갱신거부 후 실제로 들어와 가족이나 임대인이 거주중이라면 당연히 임대인의 입장에서 정당한 권리를 주장한것이지만, 나중에 등기사항증명서를 열람하여 보았더니 전세권설정자가 제3자로 되어 다른 임차인은 받았을 경우 기존 임차인입장에서는 부당하게 청구권을 거부당한것이기에 손해배상을 청구 할수 있습니다.
- 5%인상액을 받아들이지 않아 임대인이 실거주 이유를 거짓으로 거부한 경우
- 나중에 등기사항증명서를 열람하여 전세권설정이 다른 제3자가 되어있다면, 임대인에게 손해배상청구 가능
- 임차인이 손해받은 금액 전부, 기존 환산임대료 3월분, 새로운 환산 임대료 차액 2년분 중 가장 큰 금액
전세계약갱신 청구권 행사 시 5% 인상을 받아들이지 않는다 하여 임대인 입장에서 무턱대고 임차인에게 거부할 경우 위와 같은 손해배상청구가 들어올수 있기에 반드시 주의하시기 바랍니다.